Bepalende factoren
Factoren die er tegenwoordig voor zorgen dat de eigenwoningschuld in box 3 steeds vaker voordeliger uitvalt dan een eigenwoningschuld in box 1:
- De verlaging van het maximale verrekentarief van de hypotheekrente aftrek in box 1 naar circa 37%.
- De toename van het huurwaardeforfait door stijgende WOZ-waarden, nog even los van het feit dat het huurwaarde van woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 1.000.000 sowieso aanzienlijk hoger is.
- De historisch lage hypotheekrente (er is überhaupt minder rente om in aftrek te brengen).
- De relatief hoge belastingdruk op vermogen in box 3.
- De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (“Hillen aftrek”). De Hillen aftrek verlaagt een positief saldo uit eigen woning indien het huurwaardeforfait hoger is dan de aftrekbare hypotheekrente in box 1. Vanaf 2019 wordt de Hillen-aftrek in 30 jaarlijkse stapjes afgebouwd tot nihil. Kortom over een positief saldo aan huurwaardeforfait minus hypotheekrenteaftrek in box 1 betaal je de komende jaren nauwelijks belasting in box 1.
De praktijk voor de eigenwoningschuld
Voornoemde factoren maken dat in de praktijk steeds vaker de keuze wordt gemaakt een hypotheek bij aankoop van een woning onder te brengen in box 3 (mits aanwezigheid van voldoende belast vermogen in box 3).
Ook bestaande eigenwoningschulden die nu gepositioneerd zijn in box 1 kunnen vaak omgezet worden naar een box 3 schuld. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden tussen eigenwoningschulden volgens nieuw regime (afgesloten na 1 januari 2013 met een verplichte annuïtaire aflossing) en eigenwoningschulden volgens oud regime (afgesloten voor 1 januari 2013 zonder verplichting tot aflossing).
Een eigenwoningschuld volgens nieuw regime kan vrij eenvoudig worden overgebracht naar box 3 door de aflossingsvoorwaarden aan te passen. Aftrek van hypotheekrente van die leningen is er alleen maar als je aflost op je eigenwoninglening (in maximaal 360 maanden, minimaal volgens een annuïtair schema). Door een lening bijvoorbeeld aflossingsvrij te maken gaat de lening automatisch van box 1 naar box 3.
Bij de zogenoemde oud regime eigenwoningschulden komt meer bij kijken om deze over te brengen naar box 3. De eigenwoningschuld verdwijnt uit box 1 als je de schuld aflost met beschikbare eigen middelen en op een later moment een nieuwe schuld met de eigen woning als onderpand opneemt. De nieuw lening komt dan als ‘consumptieve lening’ in box 3.
Let op! Het opnemen van een schuld bij de bv die niet kwalificeert als eigenwoninglening wordt mogelijk geraakt door de nog aan te nemen nieuwe wet “excessief lenen”. Als die wetgeving doorgaat zijn schulden in box 3 van de DGA aan de B.V. boven de € 500.000 ineens belast in box 2 (26,9% tarief) als (fictief) dividend. Alleen de eigenwoningschuld van box 1 bij de eigen B.V. is daarvan uitgezonderd.
Bijkomend voordeel van de eigenwoningschuld in box 3?
Door de lagere hypotheekrente is aflossen op een eigenwoningschuld steeds minder interessant. Door beter te beleggen kan de hypotheekrente worden verslagen. Alsdan kan je er ook belang bij hebben niet af te lossen op je eigenwoningschuld en bij nieuw regime eigenwoningleningen te kiezen voor aflossingsvrij of beperkte aflossingen. Banken gaan daar vaak in mee tot 50% van de taxatiewaarde van de eigen woning.
Graag helpen wij je bij de financiering van een nieuwe eigen woning. Ook kunnen we voor jou de mogelijkheden beoordelen bij een bestaande eigenwoningschuld: is renteaftrek in Box 1 fiscaal vriendelijk of biedt die schuld in box 3 meer voordelen? Neem gerust contact met ons op.
