Wat kunt u dit jaar nog regelen? Zijn er belangrijke aandachtspunten waarop u moet anticiperen? En op welke punten kunt u zich alvast voorbereiden op het nieuwe jaar?
LET OP!
De meeste plannen van het kabinet zijn nog niet definitief en moeten nog door de Tweede Kamer en de Eerste Kamer worden goedgekeurd. We wijzen hier dit jaar met extra nadruk op, aangezien de huidige coalitie zowel in de Tweede als in de Eerste Kamer geen meerderheid bezit en hiervoor dus waarschijnlijk compromissen zal moeten sluiten. Bovendien zijn al wijzigingen aangekondigd die in deze Eindejaarstips nog konden worden opgenomen. Waar mogelijk is al wel rekening gehouden met de aanvullende ‘koopkrachtbrief’ van 29 september 2026. In verband met alle onzekerheid over de plannen overleggen wij graag met u of het verstandig is wel of geen stappen te zetten.
1. Hoge tarief overdrachtsbelasting wordt verminderd
Vanaf 1 januari 2027 wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 8 naar 7% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen. Dit tarief komt voornamelijk om de hoek kijken bij de aanschaf van vakantiewoningen en woningen voor verhuur. Op deze manier wordt het investeren in woningen voor verhuur aantrekkelijker gemaakt. Ook wordt de aanschaf van een tweede woning zoals een vakantiehuis hierdoor voordeliger.
TIP!
Overweeg je de aanschaf van een tweede woning, stel de aankoop dan minstens uit tot 1 januari 2027.
LET OP!
Het tarief van 10,4% blijft in 2027 gehandhaafd voor de aanschaf van bedrijfspanden en kantoren.
Koop je een woning die nog verbouwd moet worden, dat is voor het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen wettelijk bepaald dat een pand bij de juridische overdracht naar zijn aard als woning bestemd moet zijn om ook als zodanig te worden aangemerkt. Daarbij is van belang waarvoor het pand oorspronkelijk is gebouwd. Is een woning verbouwd voor een andere vorm van gebruik, dan blijft het naar zijn aard alleen een woning als er maar beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
2. Los je geringe hypotheekschuld af
Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook je box 3-vermogen lager wordt en je hierdoor mogelijk minder belasting in box 3 betaalt. In box 3 levert dit vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2026 aflost.
LET OP!
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Je voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.
LET OP!
Bedenk vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel hebt voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Als je later opnieuw een hypotheek voor je woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.
3. Onderzoek rentemiddeling
Met rentemiddeling wordt bedoeld dat je je huidige rentevaste periode openbreekt en dat je andere afspraken maakt met je hypotheekverstrekker. Dit kan zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt deze uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.
De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.
Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.
LET OP!
Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. Je moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die je mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.
4. Aflossingsvrije hypotheken beperkt
Banken beperken in toenemende mate het verstrekken van een aflossingsvrije hypotheek. Dit is naar aanleiding van een waarschuwing van toezichthouders dat er in Nederland te veel aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt. Men is bang dat bij dalende huizenprijzen de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek met een hoge schuld blijven zitten. Bij een aflossingsvrije hypotheek lost de bezitter van de woning zijn hypotheek namelijk niet af en betaalt dus alleen rentekosten. Een voordeel is dat hierdoor de maandelijkse lasten minder groot zijn, zodat een woning eerder betaalbaar is. Een nadeel is dat de schuld altijd blijft bestaan. Een ander nadeel is dat de rente van aflossingsvrije hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, niet fiscaal aftrekbaar is. Daardoor kunnen de lasten van een dergelijke hypotheek een stuk hoger zijn dan die van niet-aflossingsvrije hypotheken. Een vijftal banken heeft inmiddels besloten dat klanten nog maar maximaal 30% van hun hypotheek aflossingsvrij mogen lenen. Bij de meeste andere banken is dit maximaal 50%. Voor degenen die nu al een aflossingsvrije hypotheek bezitten, verandert er niets. Deze hypotheken worden gewoon voortgezet onder de afgesproken voorwaarden. Wil je echter bij het aflopen van de aflossingsvrije hypotheek in het huis te blijven wonen, of tegen die tijd verhuizen en de hypotheek opnieuw voor een deel aflossingsvrij financieren, dan moet je er rekening mee houden dat wellicht een geringer deel van de hypotheek aflossingsvrij gefinancierd kan worden.
TIP!
Is deze situatie voor jou van toepassing, ga dan tijdig na of je bij jouw bank je aflossingsvrije hypotheek kunt voortzetten.
5. Betaal hypotheekrente vooruit
Wordt je inkomen in 2027 lager belast dan in 2026 en/of wil je je box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2026 je hypotheekrente vooruit te betalen. De aftrek van je hypotheekrente levert in 2026 dan een groter voordeel op en je box 3-vermogen zal per 1 januari 2027 lager zijn. In box 3 levert dit overigens vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Ga wel bij je bank na of dit kan en wat de voorwaarden en kosten zijn.
LET OP!
Je mag maximaal de in 2026 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2027 in 2026 in aftrek brengen. Een beperkt nadeel van vooruitbetalen van hypotheekrente is dat je deze in 2026 nog kunt aftrekken tegen een maximaal tarief van 37,56% en in 2027 tegen een maximaal tarief van 38,16%. Neem dit tariefverschil in je berekeningen mee.
6. Gebruik verruimde uitzendregeling eigen woning
De uitzendregeling eigen woning zorgt ervoor dat je recht houdt op aftrek van hypotheekrente ondanks dat je tijdelijk niet in je eigen woning woont. Goedkeurend beleid over deze regeling is per 2026 in de wet opgenomen in ruimere vorm.
Voorwaarden voor toepassing:
- Je moet een verzoek doen om de uitzendregeling toe te passen.
- Jij bent (of je fiscale partner is) al minimaal één jaar eigenaar van de woning, en
- de woning vormt ook al minimaal één jaar je hoofdverblijf op het moment dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen in verband met een uitzending of overplaatsing, en
- je gaat na afloop van de uitzending of overplaatsing weer in de woning wonen, en
- je gaat tijdens de uitzending of overplaatsing niet in een andere, eigen woning als hoofdverblijf wonen, en
- er wonen in principe geen anderen in je woning in de periode dat je elders woont.
Bepaalde personen mogen wel in je woning wonen. Het gaat daarbij om je kinderen, kinderen van je fiscale partner of van een persoon die direct voorafgaand aan je uitzending of overplaatsing je fiscale partner is. Verder geldt de goedkeuring ook als je fiscale partner of een persoon die door je uitzending of overplaatsing niet meer kwalificeert als je fiscale partner, in de woning woont. Ook andere bloed- en aanverwanten in de rechte neergaande lijn mogen in de woning wonen. Dit betekent dat bijvoorbeeld ook je kleinkind of achterkleinkind in je woning kan wonen tijdens je uitzending. Hetzelfde geldt voor personen die al minimaal één jaar tot je huishouden ho(o)r(d)en op het moment dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen, zoals een hulpbehoevende ouder. Om van de goedkeuring gebruik te kunnen maken, mogen deze personen geen huur of andere vergoeding aan je betalen.
7. Verhuur tweede woning aan je kind(eren)
Heb je al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschik je over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan vanaf 2027 een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.
LET OP!
De aankoop van een woning voor je kinderen wordt vanaf 2027 nog maar belast met 7% overdrachtsbelasting in plaats van 8% nu.
De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Je kinderen hebben mogelijk recht op huurtoeslag, dus je kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. De huur moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor je kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 6.908 per kind is in 2026 onbelast, in 2027 geldt een bedrag van € 7.088.
LET OP!
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!
De komende jaren zal een box 3-heffing worden ingevoerd op basis van het werkelijke rendement. Daarmee zullen waardestijgingen van vastgoed ook worden belast, maar pas op het moment dat je het vastgoed verkoopt. Deze wetgeving wordt op z’n vroegst in 2028 ingevoerd, mogelijk zelfs nog later. Als je je nu echter op de zogenaamde tegenbewijsregeling met betrekking tot je rendement in box 3 beroept, dien je bij de berekening van je werkelijke rendement wél rekening te houden met een waardestijging van de woning.
LET OP!
Als je een woning bezit en deze verhuurt, mag je een correctie op de waarde toepassen vanwege de verhuurde staat, de leegwaarderatio. Het is mogelijk dat de werkelijke waarde van de woning (in verhuurde staat) nog meer dan 10% afwijkt van de WOZ-waarde na toepassing van de leegwaarderatio. Je mag dan de lagere, werkelijke waarde aanhouden. Deze versoepeling geldt echter niet als je een woning verhuurt aan een familielid en de huur niet overeenkomt met de huurprijs op de vrije markt. Neem dit mee bij de bepaling van je huurprijs.
TIP!
Overweeg een huur in rekening te brengen die in overeenstemming is met de huur op de vrije markt en een deel van de huur te compenseren met een schenking. Tot een bedrag van € 6.908 is in 2026 een schenking aan je kind onbelast, voor kleinkinderen en anderen geldt een bedrag van € 2.769. Deze bedragen worden in 2027 verhoogd naar € 7.088, respectievelijk € 2.841
8. Bewoon tijdelijke woning bij verbouwing minstens zes maanden
Als je een woning koopt om deze duurzaam zelf te bewonen, geldt voor de overdrachtsbelasting het tarief van 2%. Onder voorwaarden kun je zelfs gebruikmaken van de startersvrijstelling. Het kan in de praktijk voorkomen dat je de woning door omstandigheden slechts kort bewoont of pas enige tijd na de aanschaf gaat bewonen. In die situaties kan de Belastingdienst ter discussie stellen of je wel van plan bent (geweest) de woning duurzaam zelf te bewonen. In de rechtspraak is dit al diverse malen aan de orde geweest. Daaruit is een beeld ontstaan dat de grens lijkt te liggen bij zes maanden. Alhoewel dit geen zekerheid biedt, is het wel aan te raden deze minimale termijn aan te houden. Kun je niet aantonen dat je de woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ hebt gebruikt, dan ben je alsnog 8% (of bij aanschaf vanaf 2027: 7%) overdrachtsbelasting verschuldigd.
Er is inmiddels al diverse malen geprocedeerd over de vraag of een koper van plan is de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dat loopt meestal niet goed af voor de koper, waardoor alsnog het hogere tarief overdrachtsbelasting is verschuldigd. Alleen als echt kan worden aangetoond dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, ontloopt de koper dit. Anderzijds hoeft het niet altijd een probleem te zijn als eerst iemand anders kortstondig in de woning gaat wonen, als de koper bij aankoop maar van plan is er zelf te gaan wonen.
9. Overnemen lening VvE van invloed op overdrachtsbelasting
Koop je een appartement, dan ben je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Ben je bij de aankoop ook verplicht een last van de VvE over te nemen, zoals een lening, dan verhoogt deze de overnamesom en is daarmee van invloed op de overdrachtsbelasting. Door de hogere overnamesom betaal je meer overdrachtsbelasting, maar het gevolg kan ook zijn dat je niet meer voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting in aanmerking komt. Die vrijstelling kent namelijk een bovengrens van € 555.000 (2026). Deze bovengrens ligt in 2027 op € 615.000. Ligt de koopsom onder deze grens maar inclusief het bedrag dat betaald moet worden voor het overnemen van de last, erboven, dan kost dit je de vrijstelling.
TIP!
Houd rekening met eventueel over te nemen lasten van de VvE in relatie tot de te betalen overdrachtsbelasting. Jouw aandeel in de reserves van de VvE komt overigens weer in mindering op de te betalen overdrachtsbelasting en is dus ook van invloed op de vrijstelling.
10. Beperk de gevolgen van aanpassen van de leegwaarderatio
Sinds 2023 levert de verhuur van een woning minder voordeel op als gevolg van de aanpassing van de leegwaarderatio van verhuurde woningen. De leegwaarderatio betekent dat verhuurde woningen niet voor de volle 100% van de WOZ-waarde in box 3 worden meegeteld. Deze versobering van de regeling treedt op als de jaarhuur meer dan 5% van de WOZ-waarde betreft. Ook is er geen leegwaarderatio meer als de woning slechts tijdelijk (twee jaar of korter) wordt verhuurd, en ook bij te lage huren in gelieerde verhoudingen.
Verhuur je een woning aan een familielid? Dan mag je sinds 1 januari 2026 de leegwaarderatio niet meer toepassen als de huurprijs niet marktconform is en moet je uitgaan van de WOZ-waarde. Zo wordt voorkomen dat met lage huurprijzen een te lage waarde in het economisch verkeer wordt opgevoerd aan bekenden.
De leegwaarderatio is vanaf 2026 in de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting aangepast. Heffing over de werkelijke waarde van de woning wordt mogelijk als die 10% of meer afwijkt van de waarde volgens de leegwaarderatio. De bewijslast hiervoor ligt bij de belastingplichtige. Deze regeling geldt niet bij onzakelijk handelende gelieerde partijen, zoals familieleden.
LET OP!
De aankoop van een tweede woning wordt vanaf 2027 nog maar belast met 7% overdrachtsbelasting in plaats van 8% nu.
Disclaimer
Deze eindejaartips zijn ontleend aan de bijdrage van het SRA. Zij hebben daarbij gestreefd naar uiterste betrouwbaarheid en zorgvuldigheid. Onze organisatie kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden in deze bijdrage en de gevolgen hiervan.