Box 3, ook wel bekend als de “vermogensrendementsheffing” is van toepassing op particulieren die vermogen bezitten dat niet onder Box 1 (inkomsten uit werk en woning) of Box 2 (inkomsten uit aanmerkelijk belang) valt.
De belastingheffing in Box 3 is gebaseerd op een fictief rendement dat wordt berekend over het totale box 3-vermogen dat een belastingplichtige bezit. Tot het box 3-vermogen behoren de bezittingen en de schulden. Tot de bezittingen wordt gerekend verhuurd vastgoed en vastgoed in eigen gebruik (een vakantiewoning niet zijnde de eerste eigen woning).
Ontwikkelingen in box 3: van pretbox naar stevige heffing
Bij de introductie van box 3 in 2001 werd het fictieve rendement vastgesteld op 4%. Dit fictieve rendement gold destijds voor alle bezittingen en schulden in box 3. Het tarief was 30%. Bij de invoering van box 3 in 2001 werd het fictieve rendement van 4% beschouwd als laag en eenvoudig haalbaar. Vandaar dat box 3 ook wel de “pretbox” werd genoemd.
In reactie op de bancaire en economische crisis van 2007 heeft de Europese Centrale Bank de beleidsrentetarieven sinds 2008 fors verlaagd. In 2014 is de beleidsrente zelfs negatief geworden. De rente op spaartegoeden werd daarop door de banken ook verlaagd naar nihil of zelfs negatief; de prijzen van het vastgoed stegen -mede door de lage rentes - ieder jaar aanzienlijk in waarde. Voor vastgoedbeleggers was de heffing in box 3 in de jaren na de financiële crisis in veel gevallen daarom erg aantrekkelijk. Voor veel spaarders werd de heffing over het fictieve rendement van 4% echter steeds meer als onrechtvaardig ervaren omdat zij in werkelijkheid geen rendement behaalden op hun spaarrekeningen. Spaarders besloten daarom procedures te starten tegen de heffing in box 3 wat uiteindelijk resulteerde in het Kerstarrest.
Het Kerstarrest
Op 20 december 2021 heeft de Hoge Raad in het zogenoemde Kerstarrest beslist dat het forfaitaire rendement dat wordt gehanteerd in Box 3 voor spaartegoeden in strijd is met het eigendomsrecht dat is opgenomen in het EVRM als het daadwerkelijke behaalde rendement lager ligt dan het forfaitaire rendement. Belastingplichtigen met spaartegoeden konden door deze uitspraak aanspraak maken op heffing over het veelal veel lagere werkelijk behaalde rendement op hun spaartegoeden. De wetgever heeft getracht box 3 te repareren door verschillende rendementspercentages te introduceren in box 3 waardoor de heffing voor belastingplichtigen met vastgoed in box 3 substantieel is verzwaard.
Verschillende rendementspercentages in box 3 sinds het Kerstarrest
De wetgever heeft na het kerstarrest een wijziging aangebracht in de heffing in box 3, door verschillende rendementspercentages in te voeren voor spaartegoeden, overige bezittingen en voor schulden.
Sinds 2023 is de box 3-heffing voor een vastgoedbelegger grofweg als volgt: een fictief rendement van 6,17% wordt berekend over de waarde van het onroerend goed, verminderd met een negatief rendement van 2,57% (voorlopig cijfer) over de (eventuele) schulden die zijn aangegaan voor de aankoop of financiering van het vastgoed in box 3. De uitkomst hiervan wordt belast tegen 32%. Als het werkelijke rendement lager of hoger is dan het fictieve rendement, bevat de wet hiervoor geen tegemoetkoming of aanvullende heffing.
De staatssecretaris van Financiën heeft aangekondigd dat vanaf 2027 de heffing in box 3 mogelijk zal worden vervangen door een systeem waarbij het daadwerkelijk behaalde rendement op vermogen wordt belast. Hoe dit precies zal worden uitgewerkt is nog niet duidelijk en tot die tijd zal de huidige box 3 heffing van kracht blijven.
Ontwikkelingen in de economie en regelgeving en de impact op het vastgoed
De rentes zijn sinds 2022, mede door de oorlog in Oekraïne, flink gestegen. De waarde van het vastgoed is daardoor gaan dalen. Ook is er wetgeving aangekondigd door minister Hugo de Jonge voor de middenhuur, waardoor de huurprijzen voor een groot deel van de verhuurde woningen en appartementen zullen worden gemaximeerd tot circa EUR 1.100 per maand.
De huuropbrengsten in het vastgoed staan door bovengenoemde ontwikkelingen onder druk, terwijl de financieringslastensterk zijn gestegen. De gehanteerde fictieve rendementen houden hiermee geen rekening en leiden daardoor tot stevige belastingheffing voor vastgoedbezitters in box 3.
Wat te doen tegen de heffing in box 3 over vastgoed?
De WOZ-waarde vormt (in combinatie met de leegwaarderatio) voor woningen en appartementen het aanknopingspunt voor de box 3 heffing over het vastgoed. Begin 2024 ontvang je de WOZ-waarde belastingjaar 2024 met als peildatum 1 januari 2023. Indien je deze waarde te hoog vindt, loont mogelijk bezwaar maken. Een lagere vastgestelde WOZ-waarde betekent voor woningen en appartementen een lagere box 3 heffing.
Voor aangiftejaar inkomstenbelasting 2023 geldt als vertrekpunt de WOZ-waarde belastingjaar 2023 (met als peildatum 1 januari 2022). Mogelijk heb je tegen deze waarde bezwaar aangetekend, maar mogelijk ook niet. Immers op 1 januari 2022 zag de onroerend goed markt er nog anders uit dan nu.
Maar bij het vaststellen van de WOZ-waardes wordt geen rekening wordt gehouden met de waarde in verhuurde staat. Door een taxatie kan worden vastgesteld of de marktwaarde van het vastgoed lager ligt dan de WOZ-waarde. Als dit het geval is, dan kan de belastingheffing in box 3 worden verminderd. Want uit een uitspraak van de Hoge Raad van 3 april 2015 volgt dat als de werkelijke (getaxeerde) waarde 10% of meer lager ligt dan de box 3 waarde van het vastgoed (WOZ-waarde in combinatie met de leegwaarderatio), dat dan deze lagere werkelijke (getaxeerde) waarde kan worden gehanteerd voor de box 3-heffing.
Bij box 3 vastgoed dat geen woning is, zoals bijvoorbeeld verhuurde kantoorpanden, winkelpanden en ander verhuurd vastgoed, hoeft men geen bezwaar tegen de WOZ-beschikking in te dienen om de box 3-heffing te verlagen. De WOZ-waarde vormt bij dergelijk vastgoed namelijk niet het aanknopingspunt van de box 3 heffing. Dergelijk box 3-vastgoed dient te worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer en kan voor ieder jaar dus volstaan worden met een taxatierapport dat de waarde vaststelt per 1 januari van het betreffende jaar.
Indien jouw daadwerkelijke rendement op het vastgoed lager ligt dan het fictieve rendement in box 3, dan kunt je voorts bezwaar laten aantekenen tegen de box 3 heffing met een beroep op het eerdergenoemde Kerstarrest. De uitkomst hiervan is echter nog onzeker.
Tenslotte merken we in de praktijk een derde mogelijkheid op, namelijk het fiscaal verhuizen van het box 3 vastgoed naar een “BV lookalike”. Hierbij kan worden gedacht aan een open fonds voor gemene rekening (FGR) en aan een open CV. Het box 3 vastgoed kan hiermee van box 3 naar de sfeer van de vennootschapsbelasting (in combinatie met box 2 heffing) worden verschoven, net zoals bij een BV. Deze mogelijkheid is maatwerk. Bij gefinancierd onroerend goed is hiervoor vaak toestemming van de bank nodig. En of dit een tijdelijke oplossing of structurele oplossing biedt, weet je maar nooit met de wetgever. Wij zien daarnaast in de praktijk steeds meer dat beleggingsvastgoed in de BV wordt aangekocht.
Tot slot
De box 3 heffing zal de gemoederen de komende jaren nog wel bezighouden.
Bij deze heffing over onroerend goed kan bezwaar en/ of taxaties helpen de belastingdruk te beperken. Wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan gerust contact met ons op.
Geschreven naar de stand van zaken op 19 juni 2023